Information des acquéreurs et locataires
L’État des Risques et Pollutions
Chaque bien vendu ou loué en France doit être accompagné d’un état des risques. Ce document dit à l’acquéreur ou au locataire ce à quoi le bien est exposé, avant qu’il ne signe. Voici ce que la réglementation impose, et comment ERP+ y répond.
Ce que la réglementation impose
Un document d’information, pas un diagnostic technique
L’État des Risques et Pollutions, ou ERP, appartient à l’information des acquéreurs et des locataires, l’IAL. Il ne décrit pas l’état du bâti comme le ferait un diagnostic amiante ou un diagnostic de performance énergétique. Il décrit la situation du bien au regard des risques connus et réglementés sur son emplacement : inondation, mouvement de terrain, séisme, anciennes exploitations minières, installations industrielles, pollution des sols.
Pour une vente, il prend place dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Pour un bail d’habitation, il est annexé au contrat en application de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui renvoie à l’article L.125-5 du Code de l’environnement. Depuis le décret du 1er octobre 2022, il doit être remis dès la première visite, et toute annonce immobilière doit renvoyer au site Géorisques.
Ce document a porté d’autres noms au fil des réformes, ERNMT puis ESRIS. Il s’agit du même objet, enrichi à chaque évolution réglementaire.
Quand un bien est-il concerné
L’obligation s’applique dès que le bien, bâti ou non bâti, se trouve dans l’une des situations suivantes.
- Dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, que ce plan soit prescrit ou approuvé.
- Dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2 ou supérieur.
- Dans une zone exposée au recul du trait de côte.
- Dans un secteur d’information sur les sols, qui signale un antécédent d’activité susceptible d’avoir pollué le terrain.
- Dans une commune à potentiel radon de niveau 3.
- Dans le zonage informatif des obligations légales de débroussaillement.
Une déclaration des sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle, minière ou technologique est par ailleurs demandée au vendeur ou au bailleur, quelle que soit la localisation du bien.
Ce que dit la loi, et ce qu’elle sanctionne
L’obligation repose sur les articles L.125-5, L.125-6 et L.125-7 du Code de l’environnement, sur l’article L.121-22-5 du Code de l’urbanisme pour le recul du trait de côte, et sur les articles R.125-23 et suivants pour les modalités.
L’état des risques remis lors de la première visite doit être établi depuis moins de six mois. Mais la règle qui compte au moment de signer n’est pas celle de la date. L’article R.125-25, II impose de l’actualiser dès lors que les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, du contrat préliminaire, de l’acte authentique ou du bail.
La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 19 février 2026 publié au bulletin : lorsqu’un plan de prévention des risques naturels mentionné comme prescrit dans la promesse est approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique joint à l’acte doit être complété par une mise à jour de l’état des risques, à peine de résolution de la vente ou de diminution du prix.
Un document encore dans sa période de six mois peut donc être insuffisant, si la situation réglementaire du bien a changé dans l’intervalle. En cas de manquement, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Ce que contient un état des risques complet
Le formulaire seul ne suffit pas. Un dossier recevable comprend également les pièces qui justifient ce qu’il affirme.
- Le formulaire conforme au modèle réglementaire en vigueur, renseigné rubrique par rubrique.
- Pour chaque plan de prévention concernant le bien, un extrait du document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire, et un extrait du règlement applicable.
- La liste des arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pris sur la commune.
- Les fiches d’information officielles appelées par la situation du bien : risque sismique, radon, obligations légales de débroussaillement.
- Le cas échéant, l’état des nuisances sonores aériennes lorsque le bien se situe dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit.
L'état des risques commune par commune
Comment ERP+ y répond
Pourquoi l’exercice est plus difficile qu’il n’y paraît
Le propriétaire peut légalement établir lui même son état des risques. Le professionnel, lui, engage sa responsabilité sur ce qu’il produit, et deux difficultés le rattrapent.
La première est la dispersion des données. Les zonages réglementaires, les arrêtés préfectoraux, les secteurs d’information sur les sols, les plans d’exposition au bruit et les arrêtés de catastrophe naturelle vivent dans des bases publiques distinctes, mises à jour à des rythmes différents et selon des formats hétérogènes.
La seconde est la granularité. Beaucoup d’informations sont disponibles à l’échelle de la commune. S’en contenter conduit à signaler comme exposé un bien qui ne l’est pas, parce que sa commune est concernée alors que sa parcelle se situe hors de toute zone d’aléa. L’erreur inverse existe aussi, et coûte plus cher encore.
Un état des risques faux dans un sens fragilise la transaction. Faux dans l’autre, il engage celui qui l’a signé.
Ce que fait ERP+
ERP+ produit l’état des risques d’un bien à partir de son adresse ou de sa référence cadastrale, en interrogeant directement les sources publiques de référence.
Une analyse à la parcelle. Pour les plans de prévention des risques, ERP+ vérifie si la parcelle intersecte réellement une zone réglementaire, et non si la commune est concernée. Quand une donnée n’existe qu’à l’échelle communale, comme la sismicité ou le potentiel radon, le document le dit sans faire croire à une précision qu’il n’a pas.
Plus de 40 sources publiques. Géorisques, le Géoportail de l’urbanisme, le cadastre, la base adresse nationale, les services de l’IGN et du BRGM. Aucune donnée n’est saisie à la main ni recopiée d’un référentiel interne.
Un dossier complet, pas un formulaire. Le document intègre jusqu’à 9 cartes de risques, les extraits de zonage et de règlement, la liste des arrêtés de catastrophe naturelle, les rubriques de pollution des sols, le recul du trait de côte, les obligations légales de débroussaillement, et l’état des nuisances sonores aériennes quand il est requis.
En moins d’une minute. Le document est généré et téléchargeable immédiatement, avec une disponibilité de service de 99 % hors indisponibilité des sources publiques.
À l’échelle d’un cabinet. Les biens composés de plusieurs parcelles sont traités en un seul dossier consolidé ou en dossiers séparés, au choix. Une interface applicative permet aux cabinets de commander leurs états des risques depuis leur propre logiciel.
Ce qu’ERP+ ne fait pas à votre place
ERP+ rassemble, croise et met en forme l’information publique. Le professionnel reste maître du document qu’il remet : c’est lui qui vérifie, qui complète le cas échéant avec les éléments détenus par la préfecture ou la mairie, et qui signe. La déclaration des sinistres indemnisés relève du vendeur ou du bailleur, qui seul connaît l’historique du bien.